Comment contraindre un copropriétaire à payer ses charges

Face à un mauvais payeur, un syndicat de copropriétaires a à sa disposition diverses procédures pour le recouvrement de ses dettes. Le choix s'opère selon l'importance de l'arriéré, le comportement du propriétaire défaillant, et sa situation financière.

1- Le copropriétaire est de bonne foi (ses ressources sont insuffisantes) :

le syndic peut lui proposer un calendrier de paiement amiable, adapté à ses ressources.

2- Le copropriétaire est de mauvaise foi :

le syndic doit envisager une action en justice pour recouvrer les impayés.

Le recouvrement accéléré des charges provisionnelles : auparavant, seules les charges échues après approbation des comptes pouvaient faire l'objet d'une action en justice. Depuis le 1er janvier 2002, l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi SRU, permet au tribunal des référés, de condamner le propriétaire défaillant à payer les dettes à échoir.

À défaut du paiement d'une seule provision, le juge peut exiger le paiement de la totalité des provisions votées par la copropriété. Grace à cette mesure, il est possible de contrer les manœuvres des copropriétaires indélicats.

Le recouvrement des charges exceptionnelles : depuis la loi du 21 juillet 1994, la copropriété bénéficie d'un superprivilège qui, lors d'une vente judiciaire du bien, permet au syndicat de copropriété d'être payé en priorité, avant les banquiers, pour toutes les dettes provenant des deux exercices précédents et de l'exercice en cours. En revanche, pour les dettes remontant à une période située entre deux et quatre ans, la copropriété est à égalité avec les banquiers.

Appliquer le protocole de recouvrement

En cas de retard, seul le syndic est habilité à recouvrer les impayés. Il doit agir vite sans attendre les décisions de l'assemblée générale. Si un protocole de recouvrement est prévu par le règlement de copropriété, le syndic doit veiller à l'appliquer strictement. L'ARC (Association des responsables de copropriété) propose, à titre d'exemple, le modèle de protocole suivant.

Les appels de charges doivent être honorés dans les quinze jours suivant leur envoi. Faute de paiement dans le mois qui suit l'échéance, le syndic adresse au copropriétaire défaillant une lettre de mise en demeure par recommandé avec accusé de réception.

Faute de réponse dans un nouveau délai d'un mois, le syndic fait délivrer au débiteur, par huissier, un commandement de payer qui indique qu'une hypothèque peut être inscrite sur son bien.

Le syndic peut aussi mettre intérêts et pénalités de retard à la charge du copropriétaire défaillant.

À noter :

Les copropriétaires qui ont voté contre une décision concernant des travaux d'amélioration, qui étaient absents lors du vote ou qui se sont abstenus doivent contribuer aux dépenses. Mais ils peuvent demander l'échelonnement de leur quote-part sur une période de dix ans.

Les actions classiques

Le syndic peut saisir le tribunal selon les procédures de droit commun pour demander la saisie des biens du débiteur. La procédure la plus simple est de déposer une requête en injonction de payer devant le tribunal d'instance.

La saisie des loyers : si le copropriétaire défaillant est lui-même bailleur, le syndic peut demander au juge de prononcer la saisie des loyers. L'ordonnance de saisie sera signifiée par huissier au locataire.

La mise en vente judiciaire du logement : si l'ensemble de ces procédures a échoué, il reste au syndic à envisager la vente du logement, sachant que le prix de vente est souvent très inférieur à la valeur du logement.

Les frais de recouvrement à la charge du débiteur

Aujourd'hui, c'est le débiteur qui doit acquitter les dépenses concernant le recouvrement amiable des impayés. Cependant, le juge pourra toujours intervenir pour décider d'une autre répartition, notamment si le débiteur est confronté à de graves difficultés financières.

Quelles que soient les modalités du règlement de copropriété, le délai de paiement est indiqué dans la feuille d'appel de charges adressée à chaque copropriétaire.

Quand l'action du syndic se fait attendre

Si le syndic tarde trop à recouvrer les impayés, les copropriétaires peuvent demander la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire.

L'ordonnance du juge fixe la durée et l'étendue de sa mission. La demande ne sera recevable qu'après mise en demeure adressée au syndic et restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Cette condition est toutefois supprimée s'il faut réaliser en urgence des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Un exemple de litige

La copropriété a voté un budget annuel de 152 500 euros, la quote-part de Monsieur Dupont s'élève à 2 440 euros, appelable par 1/4, soit 610 euros par trimestre. Si Monsieur Dupont ne paie pas le premier trimestre, il devient redevable des trois autres trimestres.

Un mois après l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse, le syndic peut saisir le juge des référés pour obtenir une condamnation en ce sens.