Votre syndic de copropriété est-il efficace ?

Quelles sont les tâches du syndic ? En tant que mandataire, il doit gérer la copropriété au mieux des intérêts de ses membres en respectant les obligations fixées par la loi.

Les bons indicateurs

Pour apprécier sa qualité, il faut prendre en compte des critères variés comme sa qualification, son expérience, sa disponibilité, ou l'organisation de son cabinet… La certification du syndic apporte des éléments d'évaluation complémentaires. Le degré de satisfaction des occupants des autres copropriétés qu'il gère est aussi un bon indicateur. Autant d'informations que les copropriétaires ont intérêt à recouper pour tester la compétence de leur syndic.

Ses missions

La loi du 10 juillet 1965 complétée par la loi SRU du 13 décembre 2000 impose un certain nombre de tâches au syndic. Vérifiez qu'il accomplit ces missions sans retard.

• Le syndic doit exécuter dans les meilleurs délais les décisions votées en assemblée générale. Le vôtre fait-il établir les devis demandés par l'AG ? Procède-t-il au renouvellement ou à la résiliation des contrats d'assurance, conformément au souhait des copropriétaires ?
• Le syndic doit établir et tenir à jour un carnet répertoriant les informations sur l'état de l'immeuble et les réparations nécessaires à sa conservation. Le vôtre a-t-il organisé un audit de l'immeuble par un architecte pour établir ce document ? A-t-il indiqué les références des contrats d'assurance sur ce carnet ? Répond-il aux demandes de consultation du carnet d'entretien par les copropriétaires ?
• Votre syndic a-t-il présenté le budget prévisionnel au conseil syndical, comme il en a le devoir ? Est-il en mesure de justifier les appels de charges réclamées chaque trimestre ?
• A-t-il inscrit la question de l'ouverture d'un compte séparé par copropriété à l'ordre du jour de la dernière AG ?
• Le syndic est tenu d'accomplir un certain nombre de tâches sans avoir besoin de l'accord de l'assemblée générale. A-t-il souscrit des polices d'assurance de l'immeuble, assure-t-il les petits travaux d'électricité ou de plomberie dans les parties communes ?
• Travaux urgents. Le syndic doit, de sa propre initiative, faire exécuter tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, une assemblée générale extraordinaire informant ensuite les copropriétaires des mesures prises. Votre syndic intervient-il immédiatement en cas de panne de chaudière pendant l'hiver ou en cas de défaut d'étanchéité de la toiture ?

Les normes de qualité françaises

Pour améliorer leur image de marque, les professionnels ont créé un label, Qualité-Syndic, délivré pour un an par Qualité-France. L'Afnor a également mis en place une norme, ISO 9000, qui évalue, quant à elle, les méthodes de travail.

Le label Qualité-syndic

Les syndics certifiés s'engagent sur les points suivants :

• Relations avec les copropriétaires,
• Clarté et transparence du contrat de syndic,
• Information et collaboration avec le conseil syndical,
• Transparence de la gestion technique et financière

La norme ISO 9000

Elle certifie les méthodes de gestion utilisées par le cabinet du syndic : organisation du cabinet, formation du personnel, utilisation de l'informatique, nombre de lots gérés par le syndic… Mais cette norme n'évalue pas les résultats pratiques de cette organisation dans la gestion de la copropriété.

Quant au label Qualité-syndic, le non-respect des engagements n'est pas sanctionné. La certification n'interdit donc pas la vigilance du conseil syndical et des copropriétaires.

Les clauses de son contrat

Le contrat idéal avec le syndic établit une liste détaillée des tâches qu'il doit accomplir et fixe les modalités de sa rémunération. Les missions courantes, comme la tenue de l'assemblée générale, seront de préférence forfaitisées.

Quant aux missions particulières, comme la modification du règlement de copropriété ou la gestion d'un contentieux, il est souhaitable de les lister et d'en mentionner le coût dans le contrat. Ces clauses éviteront qu'une même prestation soit facturée deux fois, au titre de la gestion courante et de la gestion exceptionnelle.

Dans tous les cas, mieux vaut souscrire un contrat annuel avec les syndics, même si la durée légale du mandat est de trois ans. Cette formule donne plus de liberté pour renégocier le contrat ou changer de syndic.

Révocation et changement de syndic

En cas de faute grave dont les copropriétaires apportent la preuve, on peut révoquer un syndic en cours de mandat. Il est également possible de décider de ne pas le réélire au terme de son mandat. Les mentions "révocation du syndic" ou "élection d'un nouveau syndic" doivent être portées à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale et le nouveau syndic doit être pressenti et prêt à prendre immédiatement le relais. Qu'elle intervienne au cours du mandat ou à la fin, la décision de changer de syndic sera prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Dès lors que la décision a emporté le tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu lors de la même assemblée ou lors d'une assemblée ultérieure (majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi SRU du 30 décembre 2000).